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    二手房精修房格局變化 五張圖告訴你

    2019-10-29


    近來業內一談未來必說精裝修,末世感強烈,失望氛圍彌漫。莫非精裝修真是狼嗎?本文就用數據做一次推演,看看是不是狼真的來了!!


    根據國家統計局發布的2000-2018年歷年商品住在竣工面積為根底,假定三個份額,2018年今后到2025年每年商品住所的竣工面積依照6%的速率遞減,空置率依照30%核算(略微高于遍及以為20-25%的空置率),75%的裝修率核算(除掉毛坯和簡裝入住)。能夠發現當年實際新房裝修面積在2014年與住所竣工面積一起到達高峰后逐年下降,這也是近幾年家居職業遍及感覺生意越來越難的核心原因。


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    根據《建筑業開展十三五規劃》,2018-2020年全裝修房占商品住所竣工的份額分別為16.37%、17.87%、19.37%,進一步假定2020年后每年以3%遞增,到2025年的精裝修房份額將到達35%左右,也便是一二城市的當年竣工商品住所根本實現精裝修化。據此調整一下數據再來看圖。

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    上圖是進入零售商場的新房裝修商場規劃曲線,2014年到達高峰后,開端下滑,2016年有一個回暖,可是2017年今后呈現一個加快下滑的進程,2017-2019會有顯著的感受,到2025年零售商場需求將降到2002年的水平。從這個視點看,狼是真的來了,而且來的不是一匹狼,是狼群。好的挑選是否應該洗洗睡了呢?


    零售商場上除了新房裝修,還存在很多的二次裝修,但職業遍及都對此不以為然,以為這個商場與新房裝修比微不足道,現實是否如此?關于二次裝修再做一個簡單的假定,新房裝修后三年,也便是第四年有5%的住戶進行了從頭,第五年有10%,第六年有25%,第七年有25%,第八年有25%,剩余10%由于種種原因不再裝修。依照這個份額,核算一下二次裝修的肯定數量。

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    從上圖能夠直觀的看到,在2018年新房裝修和二次裝修的數量現已一致,而18年今后,二次裝修數量將長時間勝過新房裝修數量。當然有二次裝修,必定還存在三次裝修。考慮到有二次裝修的經驗,在設計和選材方面都應有顯著提升,第三次裝修的周期可能會更長,假定為第六年開端有10%的重復裝修,第七年25%,第八年25%,第九年20%,另20%由于種種原因不再三次裝修。到2021年,三次裝修的商場規劃將趕上新房裝修的規劃。

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    把新房裝修和二次、三次裝修疊加今后,能夠看到,2015年屢次裝修的規劃與當年的新房裝修規劃根本同等,之后屢次裝修的占比持續上升,而新房由于受到樓市政策的影響,持續下降。2020年新房裝修占比僅為零售商場總量的30%,而到2025年更下降到20%左右。從下圖能夠更為直觀的去發現商場的運行規則。

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    也許有人會質疑,新房占比會這么低嗎?我國在曩昔20年是城市化和舊城改造的高峰期,這個歷史進程隨著城市化率大幅提高和人口的改變現已趨向于結尾,估計5-10年內根本能夠到達發達國家水平。假如拿歐洲成熟的發達國家法國做一個比照,2016年法國的新房買賣僅占整體房屋買賣的10%多點。也能夠這么以為我國在5-10年內將會到達這個份額,乃至更快,由于我國在曩昔30年建造的住所數量速度現已發明了一個歷史高度。


    今日仍是僅僅盯著新房裝修商場,沒有將業務的重心轉移到二次裝修商場上,即便沒有被精裝修嚇死,未來的商場走勢也滿足讓人悲傷不已。跑道現已變了,假如思維和戰略仍然停留在原來的方向上,掉隊不可避免,是時分考慮新的戰略了……


    補白:關于全文數據的說明,一切的假定是為了樹立一個能夠比較數據模型,由于沒有任何能夠參考的根據,徹底根據經驗做的大膽假定,僅供參考,同時歡迎大家能提供商場真實調查或許權威發布的數據,以便修改模型,使其更為準確。


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